| |
|
● 상업지역 아파트의 일조권 및 조망권 침해
|
| |
| |
| 날짜 : |
2007-10-24 |
|
|
| |
| 상담 : |
안녕하세요.
저는 서울 잠실동의 주상복합 아파트에 살고 있습니다.
저희 아파트는 총 15층이며 그중 1호 라인은 거실이 북향입니다.
그 이유는 아파트가 종합운동장사거리에 위치하여 '종합운동장 메인스타디움'을 조망하기 위한 목적입니다. 실제로 현재는 종합운동장이 거실에서 정면으로 바로 보이며 전망이 무척 아름답습니다.
그런데 저희 아파트에 바로 붙어있는 3층짜리 낡은 상가를 헐고 저희 아파트보다 높은 오피스텔을 지어올린다고 합니다. 이 상가와 저희 아파트간 거리는 2미터도 채 안됩니다. 문제는 이렇게 지어올릴 경우 1호 라인의 거실 창 '전체'가 모두 가려지게 된다는 점입니다. 일부 가리는 것만으로도 어둡고 답답할 것이나, 현재 건축허가를 받은 설계도를 보면 '완전히' 가리게 되어 있으며, 건물과의 거리도 많아야 3m 정도가 아닌가 싶습니다. 한마디로 거실에서 감옥처럼 벽이 보이게 된다는 것이죠.
여기서 문제가 되는 부분은 아래와 같습니다.
1. 상업지역임
2. 1호 라인은 거실과 부엌이 북향임
저희의 입장은 아래와 같습니다.
1. 최초 입주할 당시 그러한 구조로 건축 허가를 받은 사실을 몰랐음. (저희는 분양권을 사서 아파트 입주 시작 시에 입주한 세대주입니다.)
2. 주택에서 생활의 가장 중요한 부분을 차지하는 거실과 부엌의 모든 베란다 창이 거리 3m도 안되는 건물의 외벽으로 완전하게 막힘으로써 일조권 침해 정도가 아니라 불을 켜지 않고는 살 수 없게 될 것임.
3. 종합운동장의 조망권 자체에 프리미엄이 있으나 이러한 조망권이 완전히 사라짐.
현재는 송파구청에서 상가의 땅주인들에게 설계 변경을 권고하였으나, 주인들 내부에서 분열이 있고 절대로 그렇게 못한다는 일부 강경파가 있어 현재 아파트주민들과의 협상은 몇차례 결렬된 상태입니다.
불행중 다행인 것은 아직 공사를 시작하지 않았고, 상가의 철거도 시작하지 않았습니다.
저희 아파트 주민대표들이 법적으로 가능하다면 일조권과 조망권을 이유로 공사금지가처분 청구 후 건축허가취소소송을 하고 싶습니다.
저희는 손해배상 몇천만원을 바라는 것이 아닙니다.
아시겠지만 그 지역은 집값이 그닥 적지 않으며, 저희 1호라인의 경우 33평형으로 싯가 8억을 상회하였으나 이 건물이 지어질 경우 매매 자체가 불가능해질 것이며, 아예 사람이 살 수 없는 환경이 되어버린다는 점을 이유로, 건축허가 자체를 취소하고 건축을 할 수 없게 하였으면 합니다.
만약 그럴 수 없다면 타협안으로써, 그 상가에서 1호 라인의 거실과 부엌 전면 베란다를 가리지 않게 건물 면적을 축소하여 지었으면 합니다.
재건축을 하려는 상가는 규모가 그다지 작지 않으므로 1호 라인의 전면에 해당하는 5~6m만을 양보하여도 건물을 지을 수 없다고는 보이지 않습니다. 대신 양보한 그 땅에 저희 아파트와 함께 공동의 작은 정원을 만들면 훨씬 보기도 좋을텐데 이 협상안에 전혀 타협해주지 않으며, 법대로 하면 무조건 자기들이 이기니 해볼테면 해봐라는 식입니다.
변호사님,
저희가 법정으로 갈 경우 승소할 가능성이 있을까요.
있다면 법적 조치를 취하고 싶습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
|
|
| |
| 답변 : |
먼저 저희 다민법률사무소의 홈페이지를 찾아 주심에 감사의 말씀을 드리고 심각한 조망권 침해를 당하게 되어 위로의 말씀을 드립니다.
그 동안 일조권 등 침해로 인한 소송에서 법원의 입장은 일조권침해가 수인한도를 초과(동지일 기준 08:00-16:00사이 총4시간 및 09:00-15:00사이 연속일조 2시간이 확보되지 않는 경우)하는 경우에는 손해배상 책임을 인정하였으나, 조망권 침해의 경우 최근에야 대법원 판결로 정리가 되었습니다.
즉, 조망권의 경우 경관조망(한강, 북한산 등 좋은 경치를 조망할 권리)과 천공조망침해(아파트나 주택의 거실창 면적에서 하늘이 보이는 면적비율을 의미하는 천공율 침해에 따른 압박감과 폐쇄감의 침해)로 구분할 수 있는데, 경관조망 침해의 경우 대법원(2007. 6. 28.선고 2004다54282판결)에서 인정을 하지 않았으며 천공조망 침해의 경우는 배상책임을 인정한 원심판결을 확정하였습니다(2007. 9. 7.선고 2005다72492판결).
우선 귀하의 질의 중 일조권 침해가 발생하는지 여부가 관건일 것으로 귀하의 거실이 북향인 것으로 보아 일조침해가 수인한도 이내일 것이 확실하고, 조망권 침해의 경우 종합운동장이 거실에서 정면으로 보이고 이격거리도 근접한 것으로 보여 경관조망 및 천공조망 침해가 동시에 발생할 것으로 보입니다.
그러나 천공조망 침해의 경우에도 일조권 침해가 수인한도를 초과하는 경우에만 인정을 하고 있어 현실적으로 배상을 받기가 어려우며,또한 상업지역의 경우 배상책임을 인정하지 않은 대법원 판결(2003다 72213)도 있습니다.
건축허가 취소소송의 경우에도 건축주쪽에서 건축법 등 관계법령에 따른 적법한 건축허가를 받아 높이제한 및 이격거리를 준수하여 공사를 진행하고 있다면, 일조권 등 침해로 인한 취소소송을 하더라도 승소가능성이 없다고 할 것입니다. 따라서 귀하의 경우 소송으로 진행시 승소가능성은 희박하고 송파구청에 지속적인 민원을 제기하여 일부 층수의 조정이나 위치변경등의 조치를 받으심이 낳을 것입니다.
법률사무소의 경우 판례를 검토하여 승소가능성이 있는 경우에 소송을 진행하는 특성상 귀하의 질의에 해결책을 드리지 못하여 송구스럽게 생각합니다.
항상 열린 마음으로 법적인 문제로 고민하는 모든 분들에게 친절하고 편안한 상담을 제공하는 사무소, 다녀가신 모든 분들의 기억에 남는 사무소가 될 수 있도록 최선을 다 하겠습니다.
|
|
| |
| |
|
|
